Vivienda de interés social y gentrificación

Vivienda de interés social y gentrificación

Las diferencias que hay en la ciudad y su composición demográfica debieran ser reorientadas o reevaluadas constantemente.
Es natural y parte del desarrollo de los barrios o de las ciudades (en escalas más grandes) que ciertas áreas tengan un desarrollo más sostenido que otras. La distribución de la riqueza no es igual en todas las áreas. Pero la manera en que la administración de la ciudad maneja estas variables puede tener consecuencias inclusivas o exclusivas en partes de la ciudad que tiendan a cerrarse o a separarse del resto. Ciertas estrategias de la ciudad, pueden hacer que la ciudad se pluralice y esto puede orientarse desde la zonificación mas allá de simplemente limitar la densidad o los usos.
Por otro lado el permanente déficit de viviendas promueve el desarrollo de ciertas experiencias, como la que desarrolla proyectos de vivienda de interés social que no siempre obtienen los resultados deseados.
Soluciones que en otro tiempo era una respuesta a una demanda de gran cantidad de viviendas hoy  han terminado por segregarse, aislándose del resto de la ciudad, generando reglas, costumbres y formas de existencia propias despegadas del resto de la ciudad. Para estos grupos el reconectarse con la ciudad, adoptando un código de convivencia común parece algo muy lejano.

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Robin Hood Gardens, vista desde el parque interno

Los Robin Hood Gardens en Londres son una icónica obra de Alison and Peter Smithson ubicados muy cerca del área de Canary Wharf, un área susceptible de ser demolida con destino a incorporarse a la oferta inmobiliaria. En este punto es donde se ubica el debate por la próxima demolición del conjunto de viviendas de los Smithson. “La necesidad de viviendas al final de la Primera Guerra Mundial generó el “Housing of 1930” y creó algunas oportunidades en la ciudad de proveer viviendas. Luego de la Segunda Guerra Mundial la necesidad se  hizo aún mayor. En 1960 la demanda era tan grande que los arquitectos de la ciudad no daban abasto ya que la lista de espera por viviendas era de 52.000 personas.(…) así es como se resuelve llamar a concurso de arquitectos para dar soluciones…”
 
 

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Robin Hood Gardens

 
Los Smithson desarrollan la idea de “street in the air” (calles aéreas) tomando el concepto de la Unidad de Habitación de Le Corbusier. Lo que hoy vemos como un experimento al servicio de una idea, no era tan claro en su momento (Robin Hood Gardens en la foto 1972). Hay que decir  también que al momento de su desarrollo y puesta en marcha, digamos a principios de la década de los ‘70, cualquier arquitecto hubiera hecho algo parecido ya que eran conceptos de los que los arquitectos del momento hablaban y trataban de aplicar en todas sus propuestas. Siempre es muy difícil tener una visión en perspectiva.
A todas las posibles especulaciones se suman las nobles intenciones de conservación del patrimonio cultural y artístico. En Junio de 2015 Richard Rogers publica una carta firmada por muchos arquitectos reconocidos (Zaha Hadid y Toyo Ito por mencionar algunos) donde reclaman su conservación y reciclado o mantenimiento sostenido cosa que no ha ocurrido en los pasados cuarenta años, ya que los edificios casi no han contado con mantenimiento, y una de sus torres (la más alta) se encuentra bastante deteriorada.  Hay un cortometraje realizado por Joe Gilbert que se hizo expresando esta opinión mas conservacionista.
En ejemplos locales pero sin intención de demolición, podemos ver  ejemplos similares en concepto que son los conjuntos de viviendas de interés social conocidos como el “Rioja”, diseñado por el estudio Manteola, Sanchez Gomez, Solsona, y también los Lugano I & II, de la Comisión Municipal de la Vivienda. Un tiempo donde había que dar una respuesta a muchas personas al mismo tiempo también. En todos estos casos el estado estuvo detrás buscando en los arquitectos una respuesta globalizada que pudiera dar oportunidad de acceso a una vivienda “digna” a sectores relegados de la sociedad. El problema fue que la dignidad se volvió segregación y estos sectores nunca volvieron de su lugar de relegados.

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Lugano 1 y 2

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Conjunto Habitacional Rioja

 
Las diferentes estrategias carecen totalmente de mantenimiento, la degradación de los espacios es constante y la falta de un plan de recuperación hace que todos las buenas intenciones originales queden desdibujadas y en el olvido (esto es común a todos en todas las ciudades).
BrooklynTodas las grandes ciudades tienen este tipo de experiencias y New York no es la excepción. Este tipo de proyectos han sido creados y son regulados por una agencia de gobierno que se llama New York City Housing Authority, NYCHA, que tiene su origen en la Ley de Vivienda Pública (Public Housing Law – 1902). El NYCHA tiene construidos más de trecientos conjuntos en la ciudad, distribuidos en los cinco boroughs o vecindarios con la siguiente descripción:

  • Staten Island 10 desarrollos con  4,499 departamentos
  • Queens 22 conjuntos con 17,126 departamentos
  • The Bronx 100 conjuntos con 44,500 departamentos
  • Brooklyn 98 conjuntos con 58,669 departamentos
  • Manhattan 102 conjuntos con 53,890 departamentos

 
La intención es la misma en cada una de las ciudades, dar una respuesta a la alta demanda habitacional. Los resultados pueden variar pero la historia nos muestra que estas experiencias siempre se han deformado desde lo que eran en su concepción original. Quizás como dice el artículo de James Pitty por poner los resultados al servicio de las ideas. La falta de mantenimiento, la desidia de las autoridades y la incapacidad de sus habitantes se combinan en contra de una idea quizás bienintencionada. La vivencia en los “projects” pueden verse en casi todas las películas de Spike Lee. Todas ellas hablan de segregación y desidia desde todo punto de vista de las autoridades y la población.
 
Sin embargo la ciudad de New York y su código de zonificación contemplan una variante interesante que es el “inclusionary bonus”, que traducido es el “bono de inclusión”.
La idea es que en ciertas áreas y zonificaciones con alta densidad se bonifica al propietario permitiendo construir mas pies cuadrados en tanto que un cierto porcentaje de esa construcción esté destinada a vivienda para población con bajos recursos. En un mismo edificio conviven unidades de alta gama con las de bajos recursos. Todas las unidades tienen las mismas características y no pueden discriminarse o separarse sino que tienen que estar incluidas dentro de la misma grilla de  departamentos. Esto le sirve al developer ya que está construyendo y vendiendo / alquilando más pies cuadrados y también le sirve a la municipalidad para sanear el déficit de vivienda de sectores relegados. Supuestamente la ciudad se mezcla y se pluraliza. Quizás esta no es una solución para toda la ciudad, pero si puede funcionar para parte de ella y siempre es una opción del dueño de la propiedad utilizar o no el bono. Así es como describe el Zoning de la ciudad el “programa de inclusion”:
The Inclusionary Housing Program (IHP) promueve la integración económica en las zonas de la Ciudad sometidas a nuevos desarrollos residenciales sustanciales, ofreciendo un bono por área opcional a cambio de la creación o preservación de vivienda accesible, en el lugar o fuera de las instalaciones, principalmente para hogares de bajos ingresos . Reglamentos del PHI están contenidos en la Sección 23-90 . Mapas de las áreas designadas se encuentran en el Apéndice F de la Resolución de Zonificación.
El Programa de Viviendas Inclusivas requiere que un porcentaje de las unidades de vivienda en un edificio deberán reservarse o proporcionarse unidades económicas nuevas o rehabilitadas fuera de las instalaciones en el mismo distrito de la comunidad o dentro de una milla y media del desarrollo. Todas las unidades residenciales asequibles creadas a través del Programa de Viviendas Inclusivas deben permanecer permanentemente accesibles. Pueden ser unidades de alquiler o, en virtud de las modificaciones introducidas en el programa en 2009 , disponibles en un plan de adquisición.
 

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Rodney St., Aufgang Architects

Aufgang Architects LLC no es la única firma que que desarrolla estos y otros proyectos, pero definitivamente es una que ha acumulado una nutrida experiencia en este campo. Los resultados varían pero con este programa, sectores relegados de la ciudad pueden acceder a ciertas áreas que de otra forma seguirían siendo parte exclusiva de otros sectores, conspirando contra la pluralidad buscada. El render es una propuesta de Aufgang en Brooklyn con 20% de viviendas destinadas a personas de bajos recursos en un edificio con terminaciones de primera línea.
De todas maneras y en la opinión de Ariel Aufgang (principal del estudio): “El sistema tiene buena intención pero debiera haber una constante “prueba y error” para poder sanear estas diferencias. No es muy cómodo para ninguno de los propietarios o inquilinos cuando en un edificio conviven unos que tienen muchísimo con otros que no tienen nada. Ideal sería que unos y otros  puedieran sobrevivir a las diferencias y es muy difícil lograr un balance satisfactorio. Desde nuestra función como arquitectos o urbanistas se trata de salvar estas diferencias, pero hay muchas cosas que no están bajo el control de nuestra disciplina”.
 
Si la intención es disminuir las diferencias entre la población quizás debería establecerse cierto límite ya que hay lugares donde la diferencia de ingreso entre los mismo habitantes de un edificio es excesiva y cualquier intento de convivencia no hace mas que marcar diferencias que son imposible de ocultar. Esto ocurre en edificios donde hay departamentos demasiado caros en relación con los que son con renta protegida o subvencionada. En otros conjuntos donde la diferencia no es tan grande la convivencia se da de manera más equilibrada y por lo tanto el resultado es más satisfactorio.
Una referencia interesante es el coeficiente GINI que establece las diferencias de ingreso entre los habitantes de una misma ciudad. Cuando todos tienen el mismo nivel de ingreso el valor es “0” mientras que mayor diferencia de ingresos entre familias se expresa en valores cercanos a “1”. New York es la tercer ciudad con coeficiente GINI más alto, es decir con más desigualdad
La especulación inmobiliaria agrega diversidad y desarrolla nuevas demandas. Pero lo cierto es que el mercado no va a resolverlo todo. La experiencia en barrios privados o marginales hace que la gente solo se relacione con otros en la misma situación, pero la motivación y enriquecimiento cultural ciudadano radica en la diferencias y no en las similitudes.
Experiencias como los “projects” de New York, Robin Hood Gardens en Londres y Lugano I – II o Rioja en Buenos Aires se expresan en forma similar: una gran solución común para problemas individuales y los resultados están a la vista.
 
Arq. Adrian Menichelli
amenichel@hotmail.com

15 febrero 2016 / 2 Comments / by / in
  • Patricia says:

    ¡Excelente artículo! No entiendo mucho de arquitectura pero sí de cultura y me quedo meditando con esta reflexión: “La experiencia en barrios privados o marginales hace que la gente solo se relacione con otros en la misma situación, pero la motivación y enriquecimiento cultural ciudadano radica en la diferencias y no en las similitudes.”

    • says:

      Gracias Patricia!
      Sinceramente creo que la aislación y la imposibilidad de acceder a experiencias de la misma o culturas diferentes limita la capacidad de asombro y por lo tanto la motivación decrece.

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